Saturday, September 13, 2014

大马零售产托比比看(IGBREIT,SUNREIT,PAVREIT, CMMT& HEKTAR)

话说其实我除了银行业略有心得外,其实产托也是我强项的领域之一,看看我每个星期都跟新的产托资料库就懂了XD。而最近的产托又开始火红了,从歪歪的部落看到,有好几只也创新高,所以今天想要把整个大马的零售产托,仔细的来个比较,看看那一只目前还比较值得投资,首先我们先看看下图。。




就是这几家了,貌似原来大马的零售产托真的不多嘛,其实还有的,不过那些主要是以办公室资产为主,所以就不包括他们了。。

从上面的图表里,我们看到什么呢?

首先投资产托其实主要的目的是租金收入,既然是租金,那么如果用同样的钱买入,那一只会为我们带来最高的租金呢?如果单单以最高的回酬率来说,HEKTAR能够为我们带来最高的租金,因为他的YIELD是高达7%的(当然产托是需要支付10%税务啦),这是其他4家无法比的,而且如果以NAV来看,那么HEKTAR也是最划算的哦,因为1.5就买到1.53的资产了。。

那么是不是可以ALL IN买他了呢?这样又未必,那么浅白的看法能够发达,那么世界上还有穷人咩{:6_355:}。那么到底应该怎样衡量呢?话说如果看他去年的租金,跟今年的租金来看,意思基本上每一年都一样,基本上是没有加租的潜力,当然如果你满足每年7%的话(扣掉税务=6.3%),那么买入他是问题不大的。不过其实产托我是认为能够最少有10%回酬才满意的。。

从图表里看,对比今年和去年的租金呢,租金调整得最给力的当然是产托之王IGBREIT啦,为什么叫产托之王?是租金调整高,还是人流厉害,还是风险低?我告诉你,虽然他具备了人流高,加租高,潜力高,只不过呢之所以把他称为产托之王,主要的原因是因为我投资蛮大嘛,既然这里是我部落,我喜欢叫什么都可以的嘛,反正是一个称呼。{:6_386:}

而如果以风险最低来说呢,我认为PAVREIT就当之无愧,因为单单看他的Gearing来说,就已经是最低了,如果有什么金融风暴来临,他绝对是最后一个才遭殃的,因为他大把LIMIT来玩,分分钟还可以趁低把人家的资产吸收过来呢。。

那么图里剩下的SUNREIT和CMMT呢?完全答不上话?当然不是,虽然SUNREIT的租金今年是没有增加到,但是其实呢,他今年是HANDICAP着的,怎么说呢?因为他今年是少了一家主要的商场就是PUTRA MALL,但是他收入居然还可以持平,那么多几个月从开的话,那么还得了?所以SUNREIT本来是可以留意的,但是最近股价都开始飙了许多,反而已经把商场从开的价值算上了,所以目前来说,还是守着评级,至于CMMT呢,虽然他的商场位置都比较不主流,但是他也是一家DIAMDIAM继续增加租金的产托之一哦,所以如果价格许可,是可以留意的。。

所以总的来说,我认为以上的零售产托目前还可以看看,而IGBREIT则最具有留意价值,接下来可以留意sunreit,pavreit和cmmt,至于hektar嘛,如果你真的认为7%定定收入你OK的,那么又有何问题呢?不过貌似接下来可能会减少就是真的,要注意哦:)

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33 comments:

  1. 現在的價格都買不下手.....

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    1. 低买高收就对了~。~钱多定期定额收到股息从新投入也不错。。

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  2. 我也是叫人不要再加码RM1.50的SUNREIT了。

    我有信心sunreit会追上igbreit,因为sunreit还有一个sunway pyramid phase 3有包括retail,未来出租空间又会增加。

    其实还有phase 4,不懂要等n年后才会开始。

    sunreit的管理层都是稳稳的,不会一下要做到大大。


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    1. yy,sunway phase 3都是要花钱买的啊~。~,所以盈利不会有显著的增加啦~。~

      klcc我个人不太看好,毕竟是办公室产托,而且也必须连同母公司一起买,staple了。。

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    2. 最過分的是最賺錢的retail sector - klcc suria under 母公司klccp, 不是klcc reit ~

      必須注意~

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    3. 就是咯,我非常不喜欢他把产托stapple在产业公司那边,变相我们的风险增加了。。

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    4. 话说,sunway putra mall 以前去的时候没有什么人流,
      装修后也不见得会带动很大的人流,
      sunway 感觉这两年有点在败着家,
      要几年后才看到效果,是赚是亏还是未知数呢。

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    5. h&m, padini那里不是去年新建出来的出租空间吗?

      去年12月开始出租后,有带来租金:)



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    6. 盈利和股价已经给了很好的反映吧?
      sunway pyramid 的地点人潮是很旺,
      sunway putra mall 就不知道了,
      sunway giza mall 人潮其实也不错。

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    7. 不过我相信他把putra mall打造后,应该可以吸引到人流,毕竟一家在kl市中心的商场就这样玩低端有点浪费,是我也宁可一搏。。

      歪歪,是的,虽然有带动租金但是其实unit也增加了,所以只是稍微带来一点好处,而puramid今年是因为去年开始很多租户到期,才能够加租那么多。。

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  3. 我喜欢Retail REIT,所以把资金分散在SunREIT, IGBREIT和CMMT,一圆当收租达人的梦。^^ 近期CMMT的股价对比DY在6%以上,有点心动想要加码,奈何口袋空空了 T_T"
    ~ 蓝血人 ~

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    1. 哈哈,你喜欢的也是我喜欢的XD,慢慢来啦,投资最忌操之过急,总会买得到的,加油哦:)

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  4. but IGBREIT price already reach 1.29...Is it still worth to top up?
    I had 2000unit which bought at July ~ 1.22

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    1. 其实我也会定期定额买一些,我认为如果余钱够多,那么每次收到股息从新投入,这样平均价也不会拉高,但是股息却会继续增加,是不错的:)

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  5. Hi, I think the Nestle advertisement got some problem, that's no response when I click into it. It happen to YY blog too. Only Nestle ad. Please take note.

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    1. 谢谢你的意见,不过那个是广告公司给我们的广告,我们做不到什么修改的,真的太可惜了,盈利白白没了=。=

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  6. If interested to add in units now for either IGBREIT or SUNREIT, which one do you think is a better option?

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    1. 如果以目前1.29 vs1.52,我prefer igbreit~。~

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    2. OK, let me hentam everything I have!!

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    3. Just kidding haha... Let me look see look see further

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    4. 哇,那么冲动XD,就知道你是开玩笑,定期定额收到股息买一些,当成是股息在投资,只要平均价没拉高多少就行了^_^

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  7. Do you think GST will have a very big negative impact on IGBREIT? The three hotels there (The Gardens, Boulevard and Cititel) are not part of IGBREIT, right? My latest trip to KL was in August and still the mall is packed with crowds. Good scenario.

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    1. Hi jason,
      Restaurant is charging 16% gov n service tax,
      but there is still many of us enjoying meals outside.
      For short term may be it will impact,
      for long term there might not very big negative impact.

      = wendy =

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    2. 其实还好啦,毕竟这个不是一项新税务,其实影响不大的(不过还是有啦~。~)

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  8. 继续埋伏在X股。。。
    多啦啦

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  9. 我觉得不要买reits 了。马来西亚的地产不行,他们也难以幸免

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    1. 我认同你的观点,只不过基于我看到熊市非常近了,但是又要来不来,买其他不熟的我反而非常不安,买入自己喜欢的公司即使遇到熊,还是可以安慰自己~。~,加上产托的租金收入够稳定,当定存也不会说犯太大的错误,慢慢地平均价也会被股息拉低,所以我都是适量的定期定额当长期饭票:)

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  10. If I wish to start to invest in Reits, which would be a good one to start with? Is SUNREIT too high to enter now? IGBREIT would be a better choice?

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    1. 我觉得igbreit目前会比较好,可以参考
      http://windscopo.blogspot.com/p/blog-page_4.html

      不过呢,要留意,毕竟产托现在价格已经上涨了不少,买一点点可以,现金多准备,如果继续涨,就别管他,当收股息加增长,如果不上不下可以慢慢买入,如果下跌,就可以动用后备金:)

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