Wednesday, July 9, 2014

地产股不了情【网友分享】

昨天在问题交流区V2那边有位朋友询问关于地产股KSL的资讯,不过嘛其实我对地产行业真的不太行,而投资嘛懂说懂不懂说不懂,别逞强不然害人害己罢了,所以我也简略的说说关于它的资讯(真的简略到不行=。=),但是没想到多啦啦居然代答了,我觉得还答得不错,而且还蛮搞笑XD,不过呢居然被系统SPAM了XD,果然厉害的系统啊,知道多啦啦喜欢妖言惑众XD,说笑啦其实是写得不错,所以我绕过系统把他搬回出来了,但是删除了一部分18岁以下不能看的部分,不过还是保留了文章的原味啦~。~,藉此让更多人可以互相讨论或学习吧~。~
(最近母亲轻微中风心情不太好,所以没怎么写新文章,但是又想赚点广告费来帮补帮补家计,所以大家多多包涵咯~。~)

当时的问题是这样的。。

天哥, Can you given some comments about KSL ? Thanks.

难得有人问地产股,多啦啦又来仙家一下。
KSL公司不会派股息,比较吝啬。。。
盈利大涨不出奇,KSL广场是新山有名的广场。。。即使停车费很贵,还是很多人去。。。他在我家乡起的屋子,预售量输给由Matrix起的屋子,排第二(算不错)。。。PE是5左右,房地产的PE通常是4到8。。。在这牛市,PE可以给到比较高,PE到6至7算合理的(因为没有股息的关系)。。。NTA是3.49,股价对NTA的比例是0.68。。。这在地产股还是正常偏低(0.8左右,看地产公司的打法,我不清楚KSL的策略,抱歉。。。)

目前价码:稍微买进,持有者请务必坚守
建议进场价码:2.30 (PE4.8)
目标价码:2.50,2.65,3.00(最后一个很难)

P/S:这间公司上一年的季报呈现前三季赚,最后一季亏损(上次让人觉得公司诚信有点那个)。接下来的两季假如能维持盈利,很高几率股价爆发。

地产股不了情

华人都有一种习惯,买房,从古代就有了。买屋子可抗通膨,不少人都是这么认为的。但是,我相信更多人认为物价和屋价涨得比薪金还要快。我老师有句名言:“假如你们的父母没有买屋子留给你们,那么很大可能你这辈子都得租房,除非你知道财富的秘密。”当然,你别问我财富的秘密是什么?我真的不知道,因为我老师没告诉我,我问她,她只是讲她懂的话,就不用在这里仙家了。=。=买屋子抗通膨,看来卖屋子真好赚,开间地产公司,搞不好我就是下一个刘启盛,和刘添雄并列“地产双骄”(不是地产香蕉哦!)。不懂谁是刘启盛和刘添雄两父子的人,麻烦谷歌一下。不过,我本人就是语言上的巨人,行为上的侏儒,开地产公司是没可能。地产经纪?除了这个,难道就没有赚跟房地产相关的钱?买屋子投资,除了看地点还有其他种种因素以外,最够力的武器就是杠杆,借贷款买屋子。想赚地产的钱,又不想杠杆(因为双面刃,对风险管理不好的人是苦差),也不想成为地产经纪,你就是剩下两条路。第一,买REITS,专人帮你管理产业收租金(预知详情,请看第一天的书。没有?买啦!);至于第二嘛,就是地产股,直接对准建设买卖的他们。

为什么选地产股?因为地产公司有很多漂亮妹妹,多啦啦又单身,所以就。。。^.^不是你们想得那种啦。真正是因为地产股可抗风险兼保值以外,最重要的是地产股比较容易估算未来盈利。此外,地产股有很多便宜货。你可能讲便宜没好货。但是,你只要知道便宜货的陷阱法则的话,就可能找到真正的便宜货。基本上,地产公司有两大种打法,第一种是激进型的,一边买地一边建,例子好像OSKP(可以留意),这些公司的买地成本比较高,卖了房子的钱马上又找热地点买地。所以,他们手上的现金有时不会多,这些公司最重要的是现金流要周转得来。股价对NTA的比例通常不高了,因为买卖地太时常了,资产没有很多留在公司。但往往这些公司的每个Profit Margin很高,因为地点都是抢比较旺的。HUAYANG也是可以留意,它的盈利成长稳定性很高(在未来一年),债务问题有大众银行借给的SUKUK解决了。。。

第二种是保守型,他们的地都是很早期就买了。收了很多年才拿出来发展。成本就很低,他们卖屋子就不会像第一种那些公司那么急(第一种要钱周转嘛)。现金通常比较多,不然就是地多(有些两种都有)。例子就有SHL,现金很多的公司,可惜地皮有点不够用了。SHL绝对适合股息派的人士,至今已经派了14仙,DY6%(最后派息是第二中期,意思就是很可能还有终期股息(很有可能在9月宣布),想想这只股的DY会上到哪里?)

地产股的NTA是很重要的(银行股的NTA就不太重要了,怪不得天哥看不太懂地产股,因为他是银行家来的,哈哈!)但有样东西要留意,就是价值陷阱(NTA陷阱)。首先,很多公司的地皮都没有重估,尤其是第二种类型的公司,很多地皮都是80和90年代买的。例子,就像BCB,很多90年代买了,到现在还没重估过。=。=所以,他的NTA照理来说不止那么少(地皮最值钱了)。所以,很多几百年(夸张一点)没有重估地皮公司,爽爽被资汇还是南洋商报的慧眼,冷眼还有龙眼(这个好像没有)就讲这个股的资产被低估,应该值xxx,应该买进。(好像BREM还有其他地产公司)。举例,神眼认为价值RM8的东西(根据年报的NTA是RM2.50)卖你RM1.50,你买不买?结果,价格在星期一马上推上20%,很爽很爽。(可惜我从来赚不到这种钱=。=)。后来,不少人很high很爽就讲"Ini kalilah!"拼命追。后来,价码卡在RM1.90上不去,有些情况还会软回去=。=。为什么这样的?便宜呀!全部傻瓜来的看不到咩!假如你有本事做大股东(买来私有化)或者做庄家,就杀上去吧。否则,还是冷静想想原因。

这种情况发生通常就是EPS不够多(更准确应该是EPS的成长率不被看好),用另一个角度来看就是用ROE。ROE会偏低,因为NTA高嘛,简单来讲,就是你拥有的法宝很值钱,可以不太会生钱。这就是天哥每次强调EPS成长很重要,最好是有股息的,因为有钱拿到手肯定比较爽。一间公司长期不太赚钱,即使拥有值钱的资产都没用。读到这里相信不少人应该明白为什么地产股时常低于NTA交易了。那就是因为这东西(地皮)不太能赚钱,想卖掉套现又轮不到你“话事”,因为你是小小股东。大股东当然要便宜私有化的嘛。地产股低于NTA交易很正常,尤其是第二种类的公司,这类公司如果现金多的话,折价没有那么严重,好比SHL,每股现金有RM1.20左右(NTA是RM2.40),所以股价对NTA的比例是0.91。因为他们有现金,加上又肯派点股息慰劳股东,所以市场肯给那个价。相反,地皮沽值占较高的股,就折价较严重,尤其是那些地皮不被人看好拿来发展的公司,就会被严重折价。股价对NTA的比例这玩艺对上第一种类型的公司就未必成了,因为他们打速度战,地皮很快拿来用或卖。当然,炒上来的地产股如DBHD也不适合用这股价对NTA的比例。

还有一个东西要留意,就是卖产业或地皮的盈利。这是因为这些都是一次性盈利,不会一有再有。可能一间公司平常的EPS不会很高,突然它的EPS暴涨一倍。这时他的ROE应该特别好。别高兴太早,看看NTA是多少?假如和上个季度相比下很多的话,很大可能盈利是一次性的,对地产股来说,通常是卖地了。这时,你才进去季报里面找找卖地的note。这是给懒人用来判断一间地产到底是不是EPS正在成长的方法,要做功课的人千万别偷懒。一次性盈利必须扣除后,才是真正的季度盈利(即生产性盈利)。重新算过PE,ROE,EPS,别被用了ICI装饰的季报所骗。以为某间地产股十分有潜力(^.^),实际上却是另外一回事(=.=),到时你像阿娇好傻好天真(>.<),别骂人家陈冠希。~。~

多啦啦必须强调一点,不是说卖地或卖地产就不好(当然卖老婆卖孩子的家伙肯定不是好东西)。也是有地产股时常通过买卖地赚大钱的。TROP(曾经被我自己改名DROP,哈哈!想知道原因看看之前几个月的股价)不时都有这种消息出现。盈利也保持在那边。所以,不同地产股,不同打法,各花入各眼。假如你真的很想赚地产的钱,不妨考虑看看地产股吧!买不起屋子的朋友,不妨考虑买些地产股吧!闭花羞月,沉鱼落雁,任你选。这里绝对没有强销的意思。相反,还必须让你知道地产股是有周期性的。地产股可以说从2000年沉睡了十出年(虽然其间有少数爆发),于2012年正式全面爆发,不少股开番了又开翻,至今仍然冲不停。还有一些便宜货,蠢蠢欲动,蓄势待发。

估计这轮地产风还没那么快结束。政府一厢推广可负担屋子计划(不懂什么东西来的?打电话去Huayang公司问问看。看什么?当然是看美眉。对不起,应该是看屋子,美眉是顺便看的。),一厢又大力推大吉隆坡,ISKANDAR,二桥计划(GOB),所以很明显政府不想那么快玩完(建筑股也要多加留意,好像Pavilion 2的故事)。政府最爱就是你们拼命买屋子,不然他们哪来的奴隶?嘿嘿嘿。大经济面体没有严重衰退的话,最少还可以“玩”一到两年。买屋子都被发展商赚完了,当然要拿回一点,心里比较平衡,哈哈!

观众:讲多多没用的,给点tips来,你明白的。
多啦啦和拉多多真的很想给你们贴士。可是,我们真的没内幕消息的。你自己看我的文章,我们不给贴士的。信不信由你,反正我信了。

最后,祝大家恭喜发财!早日买屋子,买马子(啊,不对,是找个妻子)。

多啦啦
专业财务管理仙家

P/S:倘若你因为听信多啦啦而导致财务或其他损失,绝对不可找多啦啦采取任何法律行动,因为你就像阿娇一样好啥好天真相信专业财务管理仙家的话,请尽早就医,以免自误。

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16 comments:

  1. 好一个搞笑又可爱的多啦啦....^_^

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    Replies
    1. 多啦啦(青色):多谢多谢。。。
      拉多多(红色):我不可爱吗?

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    2. 多啦啦和拉多多都一样可爱。:-)

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  2. 做么没有我的Sunway :)

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    1. 歪歪,不推Sunway是给你时间收票。。。利好因素迟早要宣布。。。
      拉多多

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    2. 歪歪姐,多啦啦本身无法在你那边留言(没有google account,做潜水部队)。你选股方面真的很不错。假如都集中一些子弹才来扫货更好,省些水钱。
      小孩子乱乱讲话,你听听就算,别太认真。
      多啦啦

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    3. 我买了很多股份的心水股,都有纸上盈利,再买就拉高平均价。:)

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    4. 这里介绍拉多多和多啦啦的功能。。。
      多啦啦(青色):投机追高作用,时常和白色长蜡烛为伍。。。多啦啦代表纸上盈利,所以深受大众喜爱(尤其头很容易热的那些)。。。
      拉多多(红色)就时常被人当成瘟神,这里拉多多要平反。。。
      拉多多(红色):长期投资者最爱,适当的拉多多才能拥有更多股份。当然,有人用拉多多抓反弹。。。亏钱就赖拉多多,赢钱就称赞多啦啦。。。=。=

      歪歪姐,想要纸上盈利就找多啦啦,想要拉高低平均价就找拉多多。。。

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  3. 多啦啦几时要开部落格自立门户?~看到你在Ken大那里也分析的头头是道=)

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    Replies
    1. 多啦啦胡吹一通,不敢开部落格害人输钱。。。(害人输钱都是拉多多做的)
      不过,恭喜那位网友在KSL赚大钱(假如真的有买到的话)。。。
      讲到部落格,我就想到那时KEN大的事件。。。
      还有,你在INVESTALKS的ID是什么?

      多啦啦

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    2. 不是啦。。。和INARI有点关系。。。

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    3. 阿尧的论坛id是juanyao,不过通常潜水。阿尧的部落格是storyof.juanyao.net。刚刚发现了多拉拉的个人专区。

      Ken大的事情应该是与I公司的账目有关,差一点被人提控,所以他把部落格关了。不过这是阿尧看了ken大的帖子以及网路的一些资料推测的,因为事情发生时阿尧还没开始投资与接触Investalks。

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    4. 哇,什么事情那么严重要被人告?可以大致的说说吗?

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    5. 阿尧也不是很了解,应该是猜测某公司做假帐被那个公司找上门?预知详情还是到论坛PM Ken大~~

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