Monday, July 7, 2014

当产托遇上升息

由于星期六征用了产托的篇幅,所以今天把这篇稿补回,所以就别觉得奇怪~。~

星期六了,又到了产托时间,而那天我就看到了一则新闻。。
首季成長意外錄佳績 國行或下週四 升息0.25%
详情是这样的。。



報導 : 張潔瑩
 (吉隆坡2日訊)國家銀行自2011年5月以來連續3年維持3%隔夜官方利率(OPR)水平,隨著首季經濟成長意外錄佳績,住宅房屋貸款保持強勁按年增長,經濟分析師相信,國行最快將在下週四(10日)貨幣政策會議后宣布升息0.25%,使隔夜官方利率升至3.25%。

 不過,也有分析師根據國行過去十年的貨幣政策分析,最近升息可能性仍非常低。

 儘管5月份貸款放緩,豐隆投資研究經濟分析師徐克宇在報告中指出,住宅房貸成長仍錄強勁的13.6%按年增長,貸款申請亦按年增9.7%或按月增4.4%,相信去年底推出打房措施效應已消散。

 “近期實質利率跌至負區,國行或需插手調整,避免消費者風險承擔行為出現架構上更動;在上半年經濟成長及住宅房貸強勁帶動下,國行料今年7月或9月升息,過后則維持觀察市況。”

 興業證券研究經濟分析師白文春則在報告中指出,實質利率去年12月轉負面,若狀況持續過久將造成過度風險承擔及金融失衡,同樣認為今年7月或9月會升息。

物價漲不利成長

 不過肯納格證券研究經濟分析師旺蘇海米在報告中指出,國行過去十年的貨幣政策決定多採取試探性(heuristic)方式,目前升息可能性相對較低。

 “過去國行升息幅度小,可是會連續升息,若在來臨會議后宣布升息,公眾需承受更多包括消費稅在內的物價上漲,或不利經濟成長;若不升息可考慮增加宏觀審慎措施(macroprudential)或逆週期(countercyclical )條例舒緩可能出現的金融失衡狀況。”

10年僅調整利率10次

國行在貨幣政策上採取不激進、具效率決策方式,10年僅調整利率10次,區域央行同期平均調整利率29次,比我國多近2倍。

 旺蘇海米在報告中指出,根據觀察,國行在調整利率方面相當保守且趨謹慎,算是區域央行中最保守的。

 國行2004年5月舉行首次貨幣政策會議,最近一次則落在今年5月8日,共進行67次會議,其中隔夜官方利率僅調整10次,7次升息、3次降息。

 “10年來首次降息為2008年全球金融衰退之際,國行在2008年11月至2009年2月的4個月內降息,從當時3.5%降息至2%史上最低水平,過后逐步升息,2011年5月5日升至3%后不曾再調息。”

 他指出,區域及發達國家央行過去10年調息次數平均29次,是國行的近2倍,顯示國行採取的是較不激進不過具效率的方式。

 “倘若國行宣布調高25個基點,對抗中長期通脹,市場將根據國行慣例預計多一輪升息,一次過升息過快過多未必可解決金融失衡問題,不到6個月內再推出消費稅及潛在補貼合理化計劃,國行必須考慮到中產階級負擔及可能對經濟成長帶來的衝擊。”

下半年逐步升息0.5%

外圍環境及私人消費好轉,分析師看好今年5.5%經濟成長可達標,明年亦可錄相同幅度增長,預測國行會在下半年逐步升息0.5%。

 大華銀行經濟研究與投資關係主管許洲德指出,全球大部分經濟體表現皆相當穩健且比前去年更好。

 大馬則在國行推出打房措施抑制房價后,經濟成長獲支撐,之前政治帶來的不穩定因素,則有望在下半年慢慢消化,經濟活動將獲提振。

 他指出,外來投資已慢慢流入,在外圍穩定前提下,經濟成長可達5.5%,國行則將在下半年逐步升息50個基點,即7月升息0.25%,年底再升0.25%。

 “目前大馬隔夜官方利率僅3%,通脹率卻已高達3.5%,現階段需要做的就是升息,助正常化貨幣狀況並避免財政失衡,拖累經濟復甦。”

 他指出,大馬利率長期處于3%,已反映通脹走勢,2015年落實消費稅后利率會更高,3.5%利率水平可應對消費者債務及資產價格課題。

从上面看来,大马有机会面对几年来再一次升息,那么到底跟产托有什么关系呢?其实呢产托大部分的产业都是举债的哦,他们透过LEVERAGE来杠杆他们的产业从而达到让投资者更大的回酬,当然产业也应该没几个人是不LEVERAGE来投资的,所以嘛一旦升息,那么将对大部分有举债的投资的朋友会有影响,只不过看不同的配套影响大还是小罢了,所以嘛对产托来说也不是一个什么好消息哦。不过呢其实有些产托管理层早已料到升息这一天,所以早已转换成固定利率贷款。

但是要搞清楚的就是,其实这篇文章里面提到的是升OPR而不是BLR(不过不代表不升啦~。~),而升OPR呢其实只是提高银行的存款利息,那么大部分人都会把钱转去定存,从而减低国人消费,所以其实还是有影响啦,而且存款利息高了,意味着也会转移成本,从而令借贷成本提高,那么产托不多不少也是有影响的,其实连同股市也是有影响啦,因为流动的钱少了嘛~。~

而且利息高了,以为这产托需要让本身的YIELD提高,那么才能增加它的吸引力,而产托如果要提高YIELD,要么就是继续加租,要么就是股价下跌(便宜了YIELD就高了嘛),所以后者更容易达成,意味着或许会贬值一些,不过这些是短期罢了,其实产托我们主要的目的,就是收一份5-6%的利息,然后博产托能够继续加租,从而让我们的投资保值之余,也有每年5-6%的增长,那么意味着1年就有12%回酬了,试问那一家银行的定存有这么高回酬呢?如果有记得告诉我,我赶紧把他卖出~。~(虽然我只有数家银行股份,但是可能中我的嘛~。~)

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7 comments:

  1. 刚刚又加码IGBreit rm1.22,希望可以带来更多的回酬 ;)

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    1. 恭喜你越来越多股份XD,这只下个月会涨一点,不过相信不多,是慢慢每年涨一些的,可以常抓~。~

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    2. This comment has been removed by the author.

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    3. 其实,我很矛盾,看好sunreit的潜能更大于igbreit,奈何股价已经超越平均价,不敢再加码。。。

      sunway putra mall,sunway pyramid phase 3能推高sunreit租金收入。

      the pinnacle或许能够带来5000人流,而附近有大学在增建,也代表未来的人数会再增加。

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    4. 其实不用矛盾的嘛,简单化就行了。你觉得现在的价格合理就加码,觉得不合理就守着,觉得高估就卖出嘛~。~

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  2. 和我爸爸讲的股价“要稳定,不要软”很像。。。
    多啦啦

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    1. 你爸爸跟那个卖咸蛋的白头老的对白那么像的=。=

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