Saturday, July 12, 2014

当产托遇上升息,该何去何从呢?

星期四国家银行宣布了提高隔夜政策利率0.25%,由原本的3.00%提高至3.25%。而且还预测9-10月会再升一次息,达到3.5%。其实这关产托什么事呢?其实嘛产托呢肯定都是举债LEVERAGE的(详情可以参考产托资料库),所以成本就走高咯,那么到底意味着什么呢?其实很简单,就是
产托的盈利会被吃掉一部分,导致盈利下跌。

那么不是很惨?要不要趁着还没跌价,赶紧出清手上的货?
这又不用,虽然盈利被吃掉一部分,但是呢其实大部分的产托早已经料到OPR会有这一天,所以大部分都已经把手上的债务转换成FIX RATE了。那么基本上呢短期内,大部分产托的盈利都不会被吃掉,那么到底关产托什么事呢?其实呢虽然短期没影响,但是长期来说呢确实有点影响,怎么说?因为产托的债务合约一般上都是3年左右的,所以3年过去的话,那么就要从新RENEW合约,那么利息就需要跟着新的走咯,是不是?不过呢因为产托也不笨的,当你知道3年后的成本将提高,那么你跟租户RENEW合约的时候,你该不会不把新成本纳入吧~。~,所以短期内反而有利呢,因为贷款合约还没更新,但是租户合约却提前更新,那么不是赚多了咯~。~。

不过也别高兴那么早,因为虽然短暂来说是多了,但是并不会多很多,而3年后合约过期更新,这些多赚的就变成正常了,而且不是说你要加就能加,除非你的产业真的是不愁租不出,那么你就能够把成本转移到租户,不然呢你自己啃吧,所以说现在来说那些人潮多的商场基本上是利好,而那么鬼影都没几只的商场和办公室产托,就遭殃了,所以说买产托其实要做功课计算过后,还要非常麻烦的去逛商场XD,这么麻烦的事情嘛,难怪我那么喜欢投资产托啦,因为我非常ENJOY那么烦人的巡视业务嘛~。~

而OPR升了,基本上就意味着BLR也跟着升,所以投资产业的投资者很多都会遭殃,因为成本增加了嘛,不懂会不会另现有的潜在新产业投资者止步,然后把资金转移到产托呢?不过很渺茫啦~。~,而MGS也入预期的跌破了4%,这对产托来说也是利好消息了,所以嘛这次升息对产托来说,我认为没有影响,除非接下来继续升升升到夸张的水平,不然的话基本上业绩还会一步步的上升,继续令我的资本壮大咯,呵呵~。~

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